Crisi della casa, quanto ci costa un tetto in affitto o di proprietà e chi paga di più

Dopo le manifestazioni di piazza a Madrid e l'annuncio del premier spagnolo Pedro Sánchez di elezioni anticipate per il 29 novembre, le grandi capitali di tutto il mondo fanno i conti con la crisi abitativa. Continua il viaggio di Tgcom24 per capire le cause dell'emergenza, le sue ricadute economiche su single, coppie, donne, famiglie; le possibili risposte e il paradossale sogno di rendere tutte le abitazioni green proprio quando un tetto sulla testa è fuori dalla portata di moltissimi.

La casa può assorbire oltre metà stipendio: sia che si ripieghi sull'affitto di una stanza in un appartamento condiviso sia che si voglia comprare o locare un intero appartamento: i conti dell’emergenza abitativa sono sempre molto onerosi per chi vuole restare nelle grandi città.

Appena la busta paga arriva, l’affitto o il mutuo ne assorbono spesso la fetta più grande e con quello che resta bisogna vivere. Con 1.700 euro netti al mese, affittare 50 metri quadrati ai prezzi medi richiesti a Milano assorbe in teoria circa due terzi dello stipendio che vuol dire vivere per quattro settimane con poco circa 550 euro per condominio, bollette, cibo, socialità, spese personali, imprevisti, salute. A Roma, il tetto sulla testa si mangia più di metà stipendio. 

 

   Milano resta la più cara, ma i rincari corrono anche lontano dalle metropoli. Secondo i dati di Immobiliare.it Insights riportati da "La Stampa", tra il 2020 e il 2026 il canone medio richiesto in Italia passa da 11,2 a 14,9 euro al metro quadrato mensile: +33,2%.

A Roma sale da 14,7 a 19,1 euro, con un aumento del 29,9%. A Milano, dove partiva già da 19,7 euro, raggiunge 22,3 euro: +13,4%. Torino registra un aumento del 37,9%, Napoli del 25,5%. A Catanzaro il salto è del 115,7%, da 4,7 a 10,1 euro al metro quadrato. Tradotti in un appartamento teorico di 50 metri quadrati, i valori del 2026 significano 1.115 euro al mese a Milano e 955 euro a Roma. 

   Quando un appartamento supera il budget di cui si dispone, si cerca una camera. Si risparmia dividendo gli spazi, rinunciando alla propria privacy alla possibilità di vivere da soli e di immaginare una famiglia. E persino questa soluzione può essere molto onerosa. Nella rilevazione di Immobiliare.it di agosto 2026, una stanza singola costa mediamente 704 euro al mese a Milano e 615 euro a Roma. Per chi guadagna 1.700 euro netti, significa destinare alla sola camera circa il 41% o il 36% dello stipendio.

Intanto cresce il mercato delle locazioni parziali. Secondo un’elaborazione del "Sole 24 Ore" su dati OMI dell’Agenzia delle Entrate nei capoluoghi i contratti per porzioni di abitazioni passano da 141mila nel 2018 a 241.700 nel 2025: +71,8%. Nello stesso periodo quelli per case intere rimangono sostanzialmente stabili. A Roma le locazioni parziali rappresentano quasi il 41% dei contratti registrati, a Milano il 31%.  Queste cifre misurano i contratti, senza dirci quanti inquilini siano studenti e quanti lavoratori adulti. Documentano però un mercato in cui la casa viene sempre più spesso affittata a pezzi, con grande soddisfazione dei proprietari che riescono a spremere dall'immobile la rendita potenzialmente massima.

  Se si decide di fare il grande passo di acquistare casa, il primo ostacolo arriva ancora prima di entrare in banca per chiedere il mutuo: avere i soldi da anticipare, di solito il 20% dell'importo totale. A settembre 2026, secondo Immobiliare.it, il prezzo medio richiesto è di 5.665 euro al metro quadrato a Milano e 3.75 euro a Roma. Applicando queste medie a 70 metri quadrati, si arriva a circa 396mila euro a Milano e 271mila euro a Roma. Sono valori indicativi ricavati dagli annunci, diversi dai prezzi effettivamente concordati nelle compravendite ma che danno un'idea della spesa minima che si è chiamati a coprire.

Ipotizzando un mutuo che copra l’80% del prezzo, servirebbero circa 79mila euro di anticipo a Milano e 54mila euro a Roma. A cui vanno aggiunte le spese dell’acquisto (agenzia immobiliare, tasse sulla compravendita, notaio) e quelle di ingresso (trasloco, eventuale ristrutturazione e arredi). A cui poi andranno aggiunte le rate mensili del mutuo.

Alessandro Coppola, docente di urbanistica e politiche urbane al Politecnico di Milano, lega questa barriera alle disuguaglianze familiari: "La precarietà abitativa è strettamente legata alla povertà lavorativa e all’instabilità delle condizioni di lavoro. In Italia vivere in affitto è correlato ai bassi redditi: chi guadagna meno tende a rimanere in questa condizione a lungo. La precarietà lavorativa accresce l’instabilità abitativa, perché può impedire di fornire le garanzie generalmente richieste per un contratto d’affitto, rendendo il lavoratore più debole e ricattabile anche nel mercato delle locazioni. Per l’accesso alla proprietà, soprattutto nelle grandi aree metropolitane, conta sempre di più il patrimonio trasmesso dalla famiglia d’origine rispetto al lavoro svolto e al reddito disponibile. Può trattarsi di un aiuto dei genitori o dei nonni quando sono ancora in vita, oppure di un’eredità. A Milano, Bologna o Firenze, acquistare con un reddito medio richiede sempre più spesso un consistente aiuto patrimoniale, che dipende dalla posizione familiare. È inevitabile, quindi, tornare a parlare di disuguaglianza e privilegio. Le crescenti disuguaglianze di reddito limitano l’accesso alla casa per alcuni gruppi sociali. Quando poi la possibilità di diventare proprietari dipende sempre più dal patrimonio della famiglia d’origine, emergono disuguaglianze particolarmente intollerabili: derivano da una condizione sociale ereditata, rispetto alla quale l’individuo non ha alcuna responsabilità o merito".

  Non sorprende quindi che sempre più famiglie meditino di lasciare la grande città per l'hinterland. Secondo le rilevazioni delle agenzie affiliate a Tecnocasa, riportate da MutuiOnline, nel 2025 il 53% degli acquirenti residenti a Milano compra fuori dal capoluogo, contro il 35% del 2019. A Roma la quota passa dal 19,6% al 44,3%. 

Un trend legato sicuramente ai prezzi folli, ma anche all'esigenza di spazi maggiori e di una migliore qualità della vita. Chi si allontana per risparmiare, però, non smette di fare i conti con la città, anche a trasloco concluso: raggiungere l'ufficio può rimanere infatti una spesa molto importante. Si è risparmiato sulla casa, è vero, ma la spesa per i trasporti e il tempo degli spostamenti rimangono consistenti.

Il rapporto dell’Osservatorio Casa Abbordabile rende visibile questo costo con una simulazione sull’affitto di 70 metri quadrati e una retribuzione di circa 1.540 euro lordi mensili. In gran parte di Milano, il costo complessivo supera il 60% del salario netto. Il calcolo comprende l’abbonamento ai mezzi pubblici e il valore economico del tempo di viaggio.

  Il prezzo di un tetto diventa sostenibile o insostenibile in rapporto a quello che entra ogni mese. E se lo solo stipendio è soltanto uno, il canone/mutuo grava su un bilancio che deve bastare per tutto: dalla spesa alimentare alle cure mediche. Nella nostra simulazione su 50 metri quadrati, a chi guadagna 1.700 euro netti rimangono 585 euro a Milano e 745 euro a Roma dopo l’affitto. Da lì bisogna ancora pagare le spese della casa e quelle personali. Se il bilancio è già al limite, accumulare l’anticipo per un acquisto diventa pressocché impossibile.

Il confronto sui salari aiuta a capire questa distanza. Secondo i dati Ocse riportati da "Repubblica", tra il 1990 e il 2025 il salario medio reale italiano diminuisce del 2%, mentre cresce del 35% in Germania e Francia. Il riferimento è al salario lordo medio del dipendente equivalente a tempo pieno, corretto per l’inflazione.

Massimo Bricocoli e Marco Peverini, docenti del Dipartimento DAStU del Politecnico di Milano e autori dell'Osservatorio Casa Abbordabile, spiegano: "Gli stipendi in Italia sono sostanzialmente fermi da trent’anni, a differenza di altri Paesi europei, e il potere d’acquisto di singoli e famiglie è molto basso. Nei centri urbani più attrattivi, dalle grandi città a quelli più esposti ai flussi turistici, canoni e prezzi delle abitazioni sono oggetto di un mercato immobiliare sostanzialmente incontrollato, che accresce questa difficoltà. Con un mercato sempre più esclusivo e opportunità lavorative concentrate in poche città, si sta creando una spaccatura tra chi possiede immobili in luoghi di pregio e può sempre più vivere di rendita e chi conta soltanto sul reddito da lavoro, sempre più esposto al rischio di povertà".

Anche il cuscinetto dei risparmi si assottiglia. I dati Istat indicano che nel secondo trimestre 2026 la propensione al risparmio delle famiglie scende al 6,7%, minimo dalla fine del 2012. È la quota di reddito disponibile risparmiata nel complesso, non la percentuale di famiglie che riesce a mettere soldi da parte. Chi deve pagare un affitto mentre cerca di accumulare capitale affronta così una doppia pressione: sostenere la casa di oggi e trovare le risorse per quella di domani.

 Per chi vive senza margine, una perdita di reddito può trasformarsi in un canone che salta. Che se ripetuto, può tradursi in una perdita dell’alloggio. Nel 2024 in Italia sono stati emessi 40.158 provvedimenti di sfratto. Di questi, 30mila, circa tre quarti, rientrano nella categoria "morosità e altra causa". Le richieste di esecuzione sono state 81mila, gli sfratti eseguiti 21mila.

Sono fasi diverse, da tenere distinte: un’esecuzione può riguardare un provvedimento emesso in un anno precedente. E le statistiche lasciano fuori chi riconsegna le chiavi prima che la vicenda arrivi in tribunale, ma il trend disegnato è piuttosto inquietante. Il costo più alto dell’emergenza abitativa emerge proprio qui: quando il bilancio familiare deraglia, il tetto che assorbiva quasi tutto il reddito può essere perduto in un attimo.