Comprare casa si può, ma con il mutuo giusto: cosa sapere per trasformare il sogno in realtà

Acquistare una casa è molto più di una semplice questione economica: per molti rappresenta la realizzazione di un sogno a lungo inseguito, un traguardo carico di aspettative e speranze. Eppure, dietro l'emozione di immaginare la propria vita in quella nuova abitazione, si nasconde un percorso complesso, fatto di decisioni importanti, burocrazia da affrontare e numeri da valutare con attenzione. La differenza tra un acquisto sereno e uno che genera ansia per anni sta tutta nella consapevolezza con cui ci si muove. Per questo la Fabi, il principale sindacato dei bancari, ha condiviso un ampio vademecum su questo particolare momento della vita finanziaria di ogni cittadino.

Quanto posso permettermi davvero? Prima ancora di lasciarsi affascinare dagli annunci online o di prenotare visite agli appartamenti, c'è una domanda che merita tutta la nostra attenzione: quanto possiamo realmente permetterci? Sembra banale, ma è proprio qui che molti comprano il primo errore. Il prezzo dell'immobile è solo la punta dell'iceberg.  Bisogna infatti considerare i risparmi già disponibili, necessari per coprire almeno il 20% del valore della casa, perché le banche di solito finanziano fino all'80%. Poi ci sono le spese accessorie, che non sono affatto trascurabili: il notaio, le imposte, l'eventuale agenzia immobiliare. E soprattutto, c'è la rata mensile del mutuo che entrerà nelle nostre vite per i prossimi 20 o 30 anni.  Gli esperti suggeriscono una regola tanto semplice quanto preziosa: la rata ideale non dovrebbe mai superare un terzo del reddito netto familiare. Questo non è solo un calcolo finanziario, è la differenza tra dormire sonni tranquilli e sentire ogni mese il peso di un impegno troppo grande. 

Il mutuo ideale Per la stragrande maggioranza delle famiglie italiane, comprare casa senza mutuo è semplicemente impossibile. E qui si apre un mondo: quale tipo di finanziamento scegliere? La decisione non è banale, perché ci accompagnerà per decenni. La banca, in genere, finanzia fino all'80% del valore dell'immobile, determinato attraverso una perizia tecnica, e si tutela iscrivendo un'ipoteca di primo grado sulla casa. Il resto dobbiamo metterlo noi, con i nostri risparmi.

Esistono diverse strade da percorrere, ognuna con i suoi pro e contro. C'è il tasso fisso, che garantisce rate sempre uguali dall'inizio alla fine: perfetto per chi ama la tranquillità e vuole sapere esattamente quanto pagherà ogni mese, anche se questo comfort si paga con condizioni iniziali generalmente più alte. Poi c'è il tasso variabile, legato ai movimenti dell'Euribor, più adatto a chi ha una maggiore capacità di gestire l'incertezza e può permettersi oscillazioni nella rata. 

Per chi non vuole scegliere subito in modo definitivo, esistono il tasso misto, che permette di passare da fisso a variabile in momenti prestabiliti, e il tasso doppio, che combina una quota fissa e una variabile, cercando un equilibrio tra stabilità e flessibilità. Non esiste una scelta giusta in assoluto: dipende dalla propria situazione economica, dalla propensione al rischio e dalla fase di vita in cui ci si trova.

Ma attenzione: quando si confrontano le offerte delle banche, non bisogna fermarsi ai numeri più evidenti. Il TAN, il tasso annuo nominale, è quello "puro", composto dal parametro di riferimento più lo spread che la banca aggiunge. Ma il vero indicatore del costo totale è il TAEG, il tasso annuo effettivo globale, che include tutto: interessi, spese di istruttoria, perizia, incasso rata, assicurazioni e imposte. È questo il numero da guardare per capire davvero quanto ci costerà il mutuo.

E poi ci sono cinque aspetti che troppo spesso vengono trascurati, ma che possono fare una differenza enorme. Primo, il totale degli interessi che pagheremo alla fine del mutuo: a volte si scopre di aver pagato quasi quanto il valore della casa stessa. Secondo, il momento in cui la quota capitale inizia a superare quella degli interessi nelle nostre rate: all'inizio paghiamo soprattutto interessi, e questo ha conseguenze anche fiscali. Terzo, appunto, le tasse: possiamo detrarre solo la quota interessi, non quella capitale. Quarto, la presenza di eventuali rate differite, dove all'inizio paghiamo solo interessi e il capitale resta intatto. E quinto, le condizioni per l'estinzione anticipata: un giorno potremmo voler chiudere il mutuo prima, e le penali possono essere salate.

I controlli tassativi Hai trovato la casa che sembra perfetta? Prima di firmare qualsiasi cosa e lasciarti trasportare dall'entusiasmo, c'è un passaggio fondamentale che può risparmiarti guai seri: le verifiche preliminari. Troppo spesso si sottovaluta questo aspetto, pensando che se una casa è in vendita, allora è tutto a posto. Non è così.

Partiamo dai documenti dell'immobile. La visura catastale e la planimetria devono essere aggiornate e corrispondere esattamente alla realtà fisica della casa. Poi serve il titolo di provenienza, che dimostra che chi vende è davvero il proprietario: può essere un atto di compravendita, una successione o una donazione. Ma il controllo più delicato riguarda la conformità urbanistica ed edilizia. Se ci sono difformità o abusi edilizi, potrebbero bloccare la vendita o, peggio ancora, farti ereditare un problema che ti costerà caro.

Sul fronte legale e fiscale, l'ispezione ipotecaria è cruciale: serve a verificare che sull'immobile non ci siano ipoteche, pignoramenti o altri vincoli nascosti. L'APE, l'Attestato di prestazione Eenergetica, è obbligatorio per legge e ti dice in che classe energetica si trova la casa, un'informazione tutt'altro che secondaria quando poi pagherai le bollette. E non dimenticare di chiedere le ricevute di IMU e TARI: l'ultima cosa che vuoi è scoprire dopo l'acquisto che ci sono arretrati da pagare.

Se la casa è in condominio, le verifiche si moltiplicano. Meglio dare un'occhiata al regolamento interno, capire quanto sono le spese ordinarie e, soprattutto, verificare se ci sono lavori straordinari in programma. Una ristrutturazione del tetto o del riscaldamento centralizzato può significare spese impreviste di migliaia di euro. E ricordati: al momento del rogito, il proprietario dovrà presentare una liberatoria dell'amministratore che attesti la regolarità di tutti i pagamenti condominiali fino al giorno della consegna delle chiavi.

Le imposte Quando si parla di comprare casa, le imposte sono una voce di spesa che può pesare in modo molto diverso a seconda di come ci si muove. Non si tratta di cifre simboliche, ma di migliaia di euro che entrano o escono dal portafoglio. La prima grande distinzione da fare riguarda chi vende: un privato o un'impresa. E poi c'è il tema delle agevolazioni "Prima Casa", che possono trasformare radicalmente il conto finale.

Se acquisti senza i benefici Prima Casa, le cifre sono più alte. Comprando da un privato o da un'impresa che vende senza IVA, dovrai pagare un'imposta di registro del 9%, con un minimo di mille euro, più cinquanta euro ciascuna per le imposte ipotecaria e catastale. Se invece compri da un'impresa con vendita soggetta a IVA, l'IVA sarà del 10%, che sale al 22% per abitazioni di lusso (categorie A/1, A/8, A/9), più duecento euro per ciascuna delle tre imposte fisse.

Con i benefici Prima Casa, invece, il risparmio è notevole. Se il venditore è un privato o un'impresa in esenzione IVA, l'imposta di registro scende al 2%, sempre con un minimo di mille euro, e le altre due imposte restano a cinquanta euro. Se c'è IVA, questa viene ridotta al 4%, e le imposte fisse sono duecento euro ciascuna. La differenza tra comprare con o senza agevolazioni può significare risparmiare anche decine di migliaia di euro.

Il segreto del prezzo-valore C'è uno strumento fiscale davvero poco conosciuto ma che può fare una differenza enorme: il sistema del prezzo-valore. In pratica, quando compri da un privato o da un'impresa che vende senza IVA, puoi chiedere che le imposte siano calcolate non sul prezzo reale di acquisto, ma sul valore catastale dell'immobile. E siccome il valore catastale è quasi sempre molto più basso del prezzo di mercato, il risparmio è garantito.

Facciamo un esempio concreto. Immagina di comprare una casa a duecentocinquantamila euro, con una rendita catastale di mille euro. Se hai i benefici Prima Casa, il valore catastale si calcola moltiplicando la rendita per 115,5, quindi arriviamo a 115.500 euro. L'imposta di registro del 2% su questa cifra è 2.310 euro. Se invece calcolassimo l'imposta sul prezzo reale, sarebbero cinquemila euro. Il risparmio è di oltre 2.500 euro, soldi che restano in tasca. E non finisce qui: con il prezzo-valore hai anche uno sconto del 30% sugli onorari del notaio e, cosa molto importante, limiti il potere di accertamento dell'Agenzia delle Entrate.

Per applicare questo sistema servono alcune condizioni: devi essere una persona fisica e non un professionista, la casa deve essere a uso abitativo, devi richiederlo espressamente al notaio indicandolo nell'atto, e il prezzo effettivo va comunque dichiarato. Anche le pertinenze come box e cantine possono beneficiarne, purché abbiano una loro rendita catastale e sia chiaro il vincolo con l'abitazione principale.

I benefici prima casa, per chi sono Le agevolazioni Prima Casa non sono per tutti, ma seguono regole precise. L'immobile che vuoi acquistare deve prima di tutto rientrare nelle categorie giuste: non può essere un'abitazione signorile, una villa o un castello, quelle categorie di lusso classificate come A/1, A/8 e A/9. Le agevolazioni si estendono anche alle pertinenze, ma con un limite: una sola per ogni categoria catastale. Quindi puoi avere un box (C/6), una cantina (C/2) e magari una tettoia (C/7), ma non due box, per intenderci.

Dal lato dell'acquirente, i requisiti sono più articolati. Devi avere o trasferirti entro diciotto mesi la residenza nel Comune dove si trova la casa. In alternativa, va bene se in quel Comune lavori o studi. Questo impegno lo dichiari nell'atto notarile e, se non lo rispetti, perdi i benefici. Poi c'è il vincolo territoriale: non devi già essere proprietario, nemmeno in parte, di un'altra casa nello stesso Comune. E c'è anche un vincolo nazionale: se hai già comprato un'altra abitazione in Italia con i benefici Prima Casa, non puoi farlo di nuovo, a meno che non vendi quella precedente entro due anni.

La decadenza dai benefici è una cosa seria. Se fai false dichiarazioni nell'atto, se non trasferisci la residenza nei tempi previsti, o se vendi prima di cinque anni senza riacquistare un'altra Prima Casa entro un anno, perdi tutto e devi restituire le imposte risparmiate, con tanto di sanzioni e interessi. È un meccanismo rigido, ma c'è anche un lato positivo: il credito d'imposta per il riacquisto. Se vendi una casa comprata con i benefici e ne compri un'altra entro dodici mesi, sempre come Prima Casa, hai diritto a un credito pari all'imposta che avevi pagato. Questo credito può essere usato per ridurre l'imposta sul nuovo acquisto, in compensazione con altri tributi, o recuperato nella dichiarazione dei redditi.

Dal sogno alla realtà: le tre tappe dell'acquisto Comprare casa non è un atto istantaneo, ma un percorso che si snoda attraverso tre momenti distinti, ciascuno con le sue regole e i suoi effetti. Capire bene cosa succede in ogni fase aiuta a muoversi con più sicurezza e a evitare passi falsi che possono costare cari.

La prima tappa è la proposta di acquisto. È qui che l'intenzione di comprare diventa qualcosa di concreto, messo nero su bianco. Fai un'offerta al venditore specificando il prezzo, i tempi e come intendi pagare. Di solito, insieme alla proposta si versa anche una somma di denaro, che può avere natura diversa: caparra confirmatoria, caparra penitenziale o acconto sul prezzo. Non sono la stessa cosa, e le differenze sono importanti. La caparra confirmatoria è una garanzia reciproca: se tu ti tiri indietro, la perdi; se è il venditore a non rispettare l'accordo, deve restituirtela doppia. L'acconto prezzo, invece, è semplicemente un anticipo che verrà scalato dal totale al momento del rogito: se la vendita salta, di norma ti viene restituito, salvo accordi diversi. La caparra penitenziale funziona come la confirmatoria in caso di recesso, ma non dà diritto a chiedere ulteriori risarcimenti.

Il secondo passo è il compromesso, o preliminare di compravendita. Qui le cose si fanno serie: le parti si impegnano formalmente a concludere la vendita entro una certa data davanti al notaio. Il compromesso va messo per iscritto, può essere una scrittura privata semplice o autenticata, oppure un atto pubblico. In questa fase si versa una somma più consistente, che lega ancora di più venditore e acquirente. E c'è un altro obbligo importante: il contratto va registrato all'Agenzia delle Entrate entro trenta giorni dalla firma. La registrazione costa duecento euro di imposta di registro, più sedici euro di bollo ogni quattro facciate del documento. Se ci sono state somme versate come caparra o acconto, queste vanno dichiarate e su di esse si paga un'imposta proporzionale dello 0,5%, che però viene considerata un anticipo di quella che si pagherà al rogito.

Il rogito notarile è l'atto finale, il momento in cui la proprietà passa ufficialmente nelle tue mani. Il notaio legge l'atto, verifica che tutto sia in regola dal punto di vista giuridico e fiscale, e poi provvede alla registrazione e alla trascrizione nei registri immobiliari. È qui che si salda il prezzo pattuito, si pagano tutte le imposte, le spese notarili, e se hai chiesto un mutuo, la banca eroga i soldi. Nell'atto devono essere inserite tutte le dichiarazioni necessarie: il possesso dei requisiti per i benefici Prima Casa, la richiesta del prezzo-valore, l'indicazione precisa del corrispettivo pagato. Se mancano queste dichiarazioni o se i requisiti non ci sono, perdi le agevolazioni e rischi l'accertamento fiscale sul valore di mercato. Serve anche allegare i dati catastali, le planimetrie, e la dichiarazione che tutto è conforme dal punto di vista catastale e urbanistico. Senza queste cose, l'atto è nullo.

Le Agevolazioni Under 36 Chi ha meno di trentasei anni e vuole comprare la prima casa trova sulla sua strada alcune misure pensate apposta per rendere l'impresa un po' più facile. Si tratta di agevolazioni che si dividono in due filoni: quelle fiscali e il Fondo di Garanzia. Le prime hanno avuto una scadenza temporale, anche se per alcuni casi specifici sono state prorogate, mentre il secondo è tuttora pienamente operativo.

Le agevolazioni fiscali per gli under 36 sono state pensate per azzerare completamente il carico delle imposte. Per accedervi, oltre a rispettare tutti i requisiti della Prima Casa standard, bisogna avere meno di trentasei anni al momento della firma dell'atto e un ISEE che non supera i quarantamila euro annui. Chi rientra in questi parametri può beneficiare dell'esenzione totale dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale se compra da privato o da impresa senza IVA. Se invece l'acquisto è soggetto a IVA, non si pagano le imposte fisse e si ottiene un credito d'imposta pari all'IVA versata. Anche l'imposta sostitutiva sul mutuo viene azzerata. Queste agevolazioni sono state applicate agli atti fino alla fine del 2023, con alcune estensioni per chi aveva già firmato un compromesso registrato entro quella data.

Il Fondo di Garanzia Prima Casa, invece, è uno strumento diverso e ancora attivo, gestito da Consap. È nato per aiutare chi ha meno possibilità di accedere al credito, perché magari non ha risparmi sufficienti o altre garanzie da offrire alle banche. Per i giovani under 36 con ISEE sotto i quarantamila euro, il Fondo può coprire fino all'80% della quota capitale del mutuo, con un massimo di duecentocinquantamila euro garantiti. In pratica, lo Stato si fa garante di una parte consistente del prestito, facilitando l'approvazione della richiesta di mutuo. È uno strumento che resta valido indipendentemente dalle altre agevolazioni fiscali, e può fare la differenza per chi altrimenti non riuscirebbe a ottenere il finanziamento necessario.

Il consiglio più importante: il buon senso Oltre le accortezze finanziarie, meglio mettere in campo anche il buon senso. Per prima cosa, non accontentarti della prima offerta di mutuo che ti capita. Le banche propongono condizioni diverse, e confrontare almeno tre o quattro preventivi può significare risparmiare migliaia di euro nel corso degli anni. Dedica tempo a questa fase, perché il mutuo ti accompagnerà per decenni. Poi, quando calcoli il budget, non dimenticare le spese accessorie: tra notaio, imposte, agenzia, perizie e pratiche varie, puoi arrivare facilmente a spendere tra i quindicimila e i venticinquemila euro oltre al prezzo della casa. Se non le metti in conto fin dall'inizio, rischi di trovarti con i conti che non tornano proprio all'ultimo momento.

La conformità urbanistica è uno di quegli aspetti che sembrano noiosi e tecnici, ma che in realtà possono diventare un incubo. Troppo spesso viene sottovalutata, ma un abuso edilizio non sanato può bloccare la vendita, farti perdere la caparra, o peggio ancora farti ereditare un problema che richiederà anni e soldi per essere risolto. Chiedi sempre al notaio di verificare tutto con attenzione. E quando ti è possibile, ricorda di richiedere il sistema del prezzo-valore: è un'opportunità che non tutti sfruttano, ma che ti permette di risparmiare cifre importanti sulle imposte.

Fatti aiutare da un professionista, anche prima di firmare il compromesso. Il notaio può controllare documenti e situazione giuridica dell'immobile già nelle fasi preliminari, e individuare per tempo eventuali problemi. L'agenzia immobiliare, se decidi di affidarti a una, costa il 3% più IVA, ma ti offre assistenza nella trattativa e nella verifica dei documenti: non è un costo da poco, ma a volte la sicurezza vale più del risparmio.

E poi conserva tutto: ricevute, fatture, attestati di pagamento. Se hai diritto a detrazioni fiscali, o se in futuro dovessi vendere e riacquistare con i benefici, avere tutta la documentazione in ordine ti semplificherà enormemente la vita. Infine, ricordati che comprare casa è una maratona, non uno sprint. Prenditi il tempo necessario per valutare, controllare, confrontare. La fretta è cattiva consigliera, soprattutto quando in gioco ci sono i risparmi di una vita e il tuo futuro abitativo.