Affitti in Italia, il governo ritocca la cedolare secca: cosa cambia per brevi e lunghi

Nel panorama del mercato immobiliare italiano, gli affitti continuano a essere uno dei temi più sensibili e politicamente divisivi. Con l’approvazione della legge di bilancio, il governo ha scelto di intervenire soprattutto sulla tassazione degli affitti brevi, lasciando invariata la cedolare secca per le locazioni tradizionali. L’obiettivo, secondo l’esecutivo, è limitare gli effetti distorsivi generati dalle locazioni a breve termine nelle grandi città. Intanto, i dati confermano una crescita costante dei canoni e una sempre maggiore difficoltà per le famiglie, i lavoratori e gli studenti nella ricerca di una casa in affitto. Ecco cosa prevede davvero la nuova disciplina fiscale, quali sono le aliquote in vigore, e che cosa potrebbe cambiare nel prossimo futuro.

 Il regime della cedolare secca resta invariato per gli affitti cosiddetti "lunghi", ovvero quelli regolati da contratti di locazione abitativa classici (4+4 o 3+2). La normativa consente al proprietario di optare per una tassazione sostitutiva dell’Irpef, calcolata sul reddito da locazione con un’aliquota fissa:

• 21% per i contratti a canone libero
• 10% per i contratti a canone concordato, nei Comuni ad alta tensione abitativa o con carenze di disponibilità abitative

Questa forma di tassazione esonera inoltre dall’imposta di registro e da quella di bollo, semplificando la gestione fiscale. La cedolare secca si applica esclusivamente alle persone fisiche, non titolari di partita IVA, e rappresenta per molti locatori la forma preferita di gestione delle rendite immobiliari. Nel contesto della manovra economica 2024-2025, il governo non ha previsto alcuna modifica per questo tipo di locazioni. Di conseguenza, per chi affitta in maniera tradizionale nulla cambia: le aliquote rimangono identiche, come anche le modalità di applicazione e le agevolazioni accessorie.

 Il cuore della novità introdotta dalla legge di bilancio riguarda gli affitti brevi, cioè quelli di durata non superiore a 30 giorni, spesso destinati a finalità turistiche e gestiti tramite piattaforme online come Airbnb, Booking o Vrbo. In questo segmento il governo ha introdotto una nuova articolazione dell’aliquota fiscale:

• 21% solo sul primo immobile affittato in modalità breve (ma solo se affittato direttamente senza intermediari)
• 26% su tutti gli altri immobili dati in locazione breve nello stesso anno fiscale

La nuova norma mira a colpire i soggetti che gestiscono più immobili in modalità turistica, ritenuti vicini a un’attività imprenditoriale mascherata da gestione privata. La stretta si applica esclusivamente agli affitti brevi, lasciando inalterata la disciplina per le locazioni transitorie o a lungo termine.
Un ulteriore elemento di novità è l'obbligo per i locatori di indicare espressamente nella dichiarazione dei redditi quale immobile è soggetto alla tassazione agevolata al 21%, e quali rientrano nell’aliquota più elevata. Secondo le stime contenute nella relazione tecnica della manovra, circa il 90% degli immobili affittati con cedolare secca per locazioni brevi continuerà a passare tramite piattaforme online, anche con l’aliquota al 26%. Il governo prevede un gettito fiscale annuo aggiuntivo di circa 102,4 milioni di euro a partire dal 2028.
Le reazioni non si sono fatte attendere. Il portale Airbnb ha espresso preoccupazione: "Imporre ulteriori oneri fiscali solo online renderebbe la situazione ancora più difficile per la classe media". Forza Italia e altri partiti di maggioranza hanno espresso riserve, ma il ministro dell’Economia Giancarlo Giorgetti ha ribadito che "la crescita degli affitti brevi ha reso più difficile trovare casa, soprattutto nelle grandi città", giustificando così l'intervento fiscale.

 La dinamica dei prezzi di affitto in Italia conferma un trend in costante crescita. Secondo l’ultimo report di Immobiliare.it, nel primo semestre del 2025 il canone medio nazionale è aumentato del +5,5% rispetto all’anno precedente, mentre i prezzi di vendita sono cresciuti del +2,1%. Il canone medio nazionale si attesta oggi a circa 14,3 €/mq, ma nelle grandi città le cifre salgono sensibilmente:

• Milano: oltre 22 €/mq
• Roma: oltre 21 €/mq, con picchi nel centro storico
• Bologna: circa 24 €/mq, +26,5% rispetto al 2024
• Genova: +29% su base annua, uno degli aumenti più alti a livello nazionale

Il fenomeno riguarda anche gli affitti per studenti universitari, dove l’incremento medio è stato del +8,5%, con punte superiori al +10% in regioni come Toscana, Emilia-Romagna e Lazio. Un altro dato preoccupante riguarda la domanda di locazione: in molte città si registra una contrazione fino al -21%, segnale che i canoni stanno raggiungendo soglie difficili da sostenere per molte fasce sociali.

 Dietro il rincaro degli affitti si cela una combinazione di fattori, sia ciclici che strutturali:

• Offerta limitata: la disponibilità di alloggi destinati alla locazione tradizionale è in calo, anche a causa della trasformazione in affitti brevi. Molti proprietari preferiscono la maggiore redditività dei soggiorni turistici.
• Domanda stabile o crescente: la mobilità lavorativa e universitaria mantiene alta la domanda, soprattutto nei grandi centri urbani.
• Inflazione edilizia: l’aumento dei costi di costruzione e ristrutturazione si riflette anche sui canoni richiesti.
• Effetti della stretta monetaria: i tassi di interesse elevati disincentivano l’acquisto e alimentano la domanda di affitto.
• Speculazione immobiliare: in alcune città si osserva una dinamica di mercato simile a quella vista nei centri europei più turistici, con concentrazioni di proprietà in mano a soggetti che operano in logica speculativa.

Il risultato è una crescente difficoltà per le fasce medie della popolazione a trovare soluzioni abitative stabili a prezzi accessibili. Il fenomeno è particolarmente evidente a Roma, Milano, Firenze, Napoli e Bologna.

 L’intervento sulla cedolare secca, pur mirato solo agli affitti brevi, potrebbe produrre effetti a catena su tutto il mercato:
Per i proprietari, la maggiore tassazione su più immobili potrebbe portare a una riconversione verso contratti tradizionali, oppure a una revisione dei canoni per mantenere la redditività. Alcuni potrebbero decidere di vendere o ristrutturare l’immobile per altri usi.
Per gli inquilini, le implicazioni sono più complesse. Se la riconversione degli affitti brevi in affitti stabili aumentasse l’offerta, si potrebbe assistere a un raffreddamento dei prezzi. Tuttavia, nel breve periodo, l’effetto prevalente potrebbe essere l’ulteriore aumento dei canoni, causato dal tentativo dei proprietari di compensare la maggiore imposizione. Infine, resta il tema delle disuguaglianze territoriali. In alcune zone, la pressione turistica è così forte da rendere inefficaci misure fiscali limitate. Servirebbero interventi coordinati con i Comuni, come registri obbligatori, tetti ai canoni o incentivi alla locazione residenziale.