Mercato immobiliare di lusso, a Roma e Milano cresce la domanda

Il lusso non dorme mai, tanto più in campo immobiliare: Milano la domanda per le case di pregio è tanto più solida quanto più costano gli immobili: quelli di valore superiore a 1,5 milioni di euro continuano a essere piuttosto richiesti, mentre il segmento degli edifici residenziali compresi tra 1 e 1,5 milioni mantiene livelli soddisfacenti. Maggiori difficoltà si riscontrano, invece, sotto gli 800mila euro, soprattutto per quelli privi di elementi distintivi.

Anche a Roma, nel segmento premium, il mercato ha mantenuto livelli di attività sostenuti, ma i prezzi nelle zone più esclusive restano inferiori ai picchi registrati nel capoluogo lombardo: nella Capitale gli immobili nuovi o ristrutturati raggiungono i 10.500 euro al metro quadro, mentre sotto la Madonnina si toccano i 27mila euro al metro quadro per le proprietà ristrutturate a nuovo (nelle zone più centrali). È quanto emerge dal "Market Report Milano - Roma" 2026 di Engel & Völkers Italia, realizzato in collaborazione con la società di studi economici Nomisma, che traccia un’ampia fotografia del mercato immobiliare di pregio. 

  Nel complesso, nel primo semestre 2026 il mercato residenziale italiano ha mostrato segnali di crescita positiva (+2,1%), sebbene meno intensa rispetto allo stesso periodo dello scorso anno (+9,5%). Dinamica che si inserisce in un percorso di progressiva normalizzazione della crescita di questo segmento, a causa di diversi fattori: un ruolo importante lo gioca sicuramente l’elevato livello di transazioni raggiunto, ma c'entra anche il recente inasprimento delle condizioni creditizie nell'area Euro, conseguenza diretta dei rialzi dei tassi di interesse decisi dalla Bce. Per quanto riguarda l’andamento dei prezzi, si attende per il 2026 un incremento annuo dell'1,6% per la media delle tredici maggiori città (a fronte dell'1,4% registrato nel 2025).

 In linea con l’andamento nazionale, il mercato residenziale milanese ha in generale mostrato una crescita moderata, ma costante, nel numero di compravendite (+3,3% rispetto al primo semestre 2025), accompagnata da una sostanziale stabilità dei prezzi nel segmento del pregio, che si attestano in una forbice tra 7.900 e 17.27mila euro al metro quadro per immobili nuovi o ristrutturati a nuovo, con dinamiche molto diverse a seconda delle fasce di prezzo. Il capoluogo lombardo, inoltre, si conferma prevalentemente un mercato di acquisto e sostituzione della prima casa. Tra le localizzazioni consolidate, confermano livelli di domanda elevati le zone più centrali della città come Brera, il centro storico, il cosiddetto "quadrilatero della moda" e San Babila. 

La previsione per il secondo semestre 2026 indica un mercato della compravendita sostanzialmente stabile, con prezzi e volumi in linea con i livelli attuali. Sebbene per il 2027 sia possibile un lieve rallentamento, emergono segnali positivi nei quartieri più periferici della città, dove si osservano prospettive di maggiore crescita degli scambi. La domanda si orienta sempre di più verso immobili di nuova costruzione o riqualificati secondo standard elevati, dove qualità, efficienza energetica e sostenibilità rappresentano fattori di scelta concreti. Nel segmento di pregio assumono, inoltre, un ruolo centrale il contesto urbano, la presenza di servizi, la qualità degli spazi pubblici e dei collegamenti, così come elementi distintivi quali terrazzi, aree verdi, privacy e soluzioni "chiavi in mano". 

 Nei primi sei mesi dell'anno, il mercato residenziale romano ha confermato un andamento particolarmente dinamico, registrando una crescita delle compravendite pari al +2,6% rispetto allo stesso periodo del 2025 (+7%). Nel segmento premium, i livelli di attività sono rimasti sostenuti, con valori che nelle zone più esclusive raggiungono 10.500 euro al metro quadro per immobili nuovi o ristrutturati. La crescita si conferma diffusa in gran parte della città. Oltre alle aree tradizionalmente più attrattive come il centro storico e Prati-Vaticano, segnali positivi emergono nei quartieri residenziali del Nord, dell’Ovest e del Sud della Capitale. Per il secondo semestre 2026 le prospettive restano favorevoli, con attese di ulteriore crescita soprattutto nelle aree più attrattive e in alcune della zona Sud, mentre nel resto della città si prevede una sostanziale stabilità di prezzi e attività.

"I dati del Market Report 2026 confermano come il mercato residenziale di pregio stia entrando in una fase di crescita più equilibrata e selettiva, sostenuta da una domanda sempre più attenta alla qualità degli immobili, all'efficienza energetica e al valore delle location. Milano e Roma continuano a rappresentare due mercati complementari e strategici per il Real estate italiano: la prima rafforza il proprio profilo internazionale e la capacità di attrarre capitali e nuova residenzialità qualificata, la seconda evidenzia una crescita diffusa e un rinnovato dinamismo in molte aree della città", ha affermato Muhannad Al Salhi, Ceo di Engel & Völkers Italia.
 

"Nel primo semestre del 2026 Milano e Roma hanno confermato la forte attrattività dei rispettivi segmenti prime, pur con dinamiche differenziate a seconda dei quartieri e delle caratteristiche immobiliari", ha dichiarato Chiara Pelizzoni, Senior Project Manager dell’Osservatorio Immobiliare di Nomisma. "Per la seconda parte dell’anno, la qualità degli immobili, l’efficienza energetica e la localizzazione continueranno a rappresentare i principali fattori di tenuta del mercato, in un contesto di progressiva normalizzazione".