Il boomerang della rigenerazione urbana a Milano: rilancia i quartieri ma "caccia" le famiglie

Milano ha cambiato volto. Grattacieli, poli tecnologici, centri direzionali, parchi urbani e nuovi quartieri hanno ridisegnato lo skyline. La trasformazione ha confermato il ruolo della città come locomotiva economica del Paese, in grado di attrarre investimenti, capitale umano e grandi eventi come Expo e le Olimpiadi invernali del 2026. Tuttavia, questo sviluppo ha avuto un costo sociale significativo. Interi quartieri popolari si sono trasformati in vetrine immobiliari per investitori e acquirenti facoltosi, mentre la popolazione storica è stata progressivamente spinta fuori dai confini urbani. A rendere ancora più complesso il quadro è oggi un'inchiesta giudiziaria che coinvolge alcuni dei protagonisti di questo processo di rigenerazione, sollevando dubbi sulla legittimità e trasparenza delle trasformazioni urbane.

 Secondo il rapporto Nomisma, tra il 2014 e il 2023 i prezzi delle case sono saliti fino al 60% in zone come CityLife, Rubattino, Certosa, Sarpi, Lambrate e Maggiolina. L'effetto è duplice: da un lato chi aveva già un immobile ha visto crescere in modo significativo il proprio patrimonio; dall'altro, chi cerca oggi una casa si trova fuori mercato. Lo stesso vale per gli affitti, aumentati in media del 43%. In molti casi, una stanza singola in zone semi-centrali supera ormai i 750 euro mensili. Per molte famiglie monoreddito e giovani coppie, l'accesso al mercato immobiliare si è trasformato in una corsa a ostacoli.

 Tra i quartieri che meglio raccontano la metamorfosi urbana di Milano c'è Isola. Il nome, che un tempo evocava l'isolamento fisico dovuto alla presenza dei binari ferroviari, era anche associato alla sua fama di zona popolare e difficile: un tempo, si diceva, ci abitavano soprattutto piccoli delinquenti e lavoratori poveri. Oggi, è uno dei quartieri più desiderati. La riqualificazione dell'area, iniziata nel post-Expo, ha attirato boutique, locali alla moda e investitori immobiliari. Il prezzo medio degli immobili è schizzato in pochi anni, con incrementi superiori al 50%. Il cambiamento è visibile a occhio nudo: gli ex palazzi operai ristrutturati convivono con torri di lusso e coworking. Ma l'anima originaria del quartiere, quella fatta di famiglie storiche e relazioni di vicinato, rischia di essere cancellata.

 Una delle leve principali di questo rialzo è l'apertura di nuove linee della metropolitana. Secondo Abitare Co., ogni nuova fermata può far salire i prezzi del 35-37%. Le infrastrutture rappresentano un potente fattore di attrazione: basta l'annuncio di una futura stazione per spingere verso l'alto le quotazioni. La linea MM4 ha già prodotto effetti visibili in aree come Repetti, Argonne e Forlanini, con aumenti fino al 45%. Nei pressi delle stazioni di Moscova e Garibaldi, già ben collegate e centrali, l'aumento ha toccato il 44,6%. Il fenomeno dimostra come lo sviluppo della mobilità urbana sia uno degli strumenti più potenti nel ridefinire il valore degli immobili, ma anche uno dei più rischiosi in assenza di politiche compensative.

 Il problema non è solo economico. È sociale. Secondo IdeeUrbane, oltre 35mila persone hanno lasciato Milano negli ultimi anni per l'impossibilità di sostenere i costi. Autisti, insegnanti, poliziotti non riescono più a vivere in città. L'azienda dei trasporti, ATM, fatica ad assumere personale: nel 2025 mancano all'appello oltre un centinaio di conducenti. Le proteste studentesche contro il caro affitti sono ormai una costante e segnalano un disagio crescente tra i giovani. Gli alloggi pubblici sono pochi e la loro assegnazione spesso lenta e frammentata. Si sta creando una città a doppia velocità: una metropoli globale per chi può permettersela, un territorio ostile per chi lavora e studia.

 Milano continua ad attrarre investimenti e talenti, ma il modello mostra crepe profonde. I quartieri rigenerati brillano, ma rischiano di svuotarsi della loro anima sociale. Il boom immobiliare, se non accompagnato da politiche inclusive, può diventare una trappola. Gli esperti parlano di un "effetto Disneyland": quartieri belli da vedere ma svuotati di vita reale, dove negozi e case esistono solo per consumatori e turisti. La fiducia nei progetti di sviluppo si incrina, tra prezzi fuori controllo e inchieste in corso. Per evitare che Milano diventi una città per pochi, servono strumenti nuovi: vincoli sociali nei piani urbanistici, investimenti sull'edilizia popolare, trasparenza nelle procedure e una visione politica che metta al centro il diritto all'abitare.

 Anche altre capitali europee hanno affrontato pressioni simili sul mercato immobiliare, ma con risposte molto diverse. A Berlino, ad esempio, è stato imposto un tetto temporaneo agli affitti e si è discusso della municipalizzazione degli alloggi sfitti. A Parigi, invece, il comune ha introdotto norme più severe sugli affitti brevi e incentivi alla residenza stabile. Milano, pur essendo meno popolosa, ha visto una crescita dei prezzi più rapida nell'ultimo decennio. Il confronto mostra quanto sia cruciale l'intervento delle istituzioni per mitigare gli effetti della speculazione.

Esperti e urbanisti invocano misure urgenti per riequilibrare il mercato e tutelare il diritto all'abitare. Le proposte includono l'obbligo di housing sociale nei nuovi progetti, limiti all'uso turistico degli immobili, incentivi fiscali per l'affitto a lungo termine e un piano straordinario per l'edilizia popolare. Serve anche più trasparenza nei processi decisionali e una valutazione di impatto sociale prima di approvare grandi trasformazioni urbane. Milano ha ancora la possibilità di coniugare sviluppo e inclusione, ma il tempo per intervenire si sta esaurendo.

 L'indagine della procura di Milano venuta alla luce in questi giorni ha svelato un presunto sistema di favori e pressioni nella gestione urbanistica. Sei le richieste di arresto, tra cui l'assessore Giancarlo Tancredi e l'imprenditore Manfredi Catella. Indagato anche il sindaco Beppe Sala per presunte false dichiarazioni legate al progetto "Pirellino". Le accuse includono corruzione, abuso d'ufficio e falso. I progetti sotto osservazione sono gli stessi che hanno ridisegnato Milano: dal recupero di aree dismesse alla costruzione di nuovi quartieri residenziali e direzionali. Se l'inchiesta dovesse confermare le ipotesi della procura, si tratterebbe non solo di una crisi di fiducia nelle istituzioni, ma anche di un colpo alla legittimità del modello di sviluppo urbano adottato