Catasto, stop alla riforma: bloccato il decreto con gli aumenti delle rendite
Il caos, a pochi giorni dalla scadenza, è stato causato dalle simulazioni dellʼAgenzia delle entrate nelle quali i valori schizzano fino a sei volte. A rischio lʼinvarianza di gettito prevista
Era una riforma annunciata da tempo, già dal governo Monti. Oggi sarebbe dovuto arrivare sul tavolo del Consiglio dei ministri il secondo decreto attuativo, ma è ancora tutto in alto mare. La riforma del catasto è bloccata. Il caos, a pochi giorni dalla scadenza della delega, è stato causato dalle simulazioni dell'Agenzia delle entrate nelle quali le rendite salgono fino a sei volte. A rischio quindi è l'invarianza di gettito prevista.
La riforma si basa su un nuovo algoritmo e dovrà rivedere tutti i valori catastali delle abitazioni italiane entro il 2019. Niente più case popolari e di lusso: le categorie immobiliari cambieranno e saranno drasticamente semplificate. Il valore non sarà più legato ai vani ma ai metri quadrati. E dovrà tener conto sia dei servizi sul territorio sia della qualità del singolo immobile, affaccio compreso.
Uno dei nodi della riforma rimane l'invarianza di gettito che non sarebbe solo prevista a livello nazionale ma anche a livello territoriale e comunale.
Ecco le linee del decreto delegato.
1) Il valore patrimoniale. La prima rivoluzione è la previsione non solo di valori di "reddito" (come ora) ma anche del valore patrimoniale dell'immobile. Per quest'ultimo si terrà conto dei "valori medi" del mercato nel triennio 2012-14. Chiaro che non in tutte le zone questo sarà possibile. In questo caso si useranno altri elementi.
2) Due soli gruppi di categorie. Tutti gli immobili saranno divisi a seconda delle destinazioni d'uso in due grandi gruppi: unità Ordinarie (O) e unità Speciali (S). Le ordinarie saranno divise in 8 categorie, differenti rispetto alle 26 attuali.
Eccole. O/1 Abitazioni in fabbricati residenziali plurifamiliari o promiscui; O/2 Abitazioni in fabbricati residenziali unifamiliari, plurifamiliari isolati o a schiera; O/3 Abitazione tipiche dei luoghi; O/4 Uffici, Studi e laboratori professionali; O/5 Cantine , Soffitte e simili; O/6 Posti auto coperti, posti auto scoperti su aree private, locali per rimesse di veicoli; O/7 Negozi, Laboratori artigianali e locali assimilabili; O/8 Magazzini, Locali da deposito e tettoie.
Qualche curiosità: le cantine e le soffitte avranno lo stesso sistema di valori, sia se sono accatastate sia se non lo sono, diventano unità pertinenziali; nei negozi scompare la differenza tra zona principale e retronegozio; i castelli passano nelle categorie speciali.
3) Gli ambiti territoriali. Il territorio, poi, sarà diviso in ambiti territoriali. Si chiameranno zone Omi (Osservatorio Mercato Immobiliare) e potranno essere porzioni di aree comunali, ma anche aree che superano più comuni.
4) Addio ai vani, si calcola sui metri quadrati. Il valore di una singola unità immobiliare sarà dato dal valore unitario della propria categoria in una singola zona Omi. A questo si applicheranno dei correttivi "accrescitivi o diminutivi". Il risultato andrà moltiplicato per la superficie in metri quadri dell'unità immobiliare. Quindi addio vani catastali.
5) I fattori cambia-valore. Ovviamente le motivazioni che faranno discostare il valore del singolo immobile da quello della zona di riferimento sono dovute alla posizione e alle qualità edilizie. In sintesi, se l'immobile gode di molti servizi varrà di più. Lo stesso se gli sono state fatte migliorie (tipo ristrutturazioni registrate al catasto). Per le abitazioni residenziali della Categoria O/1 al momento si punta a tener conto di 7 criteri: "L'intorno" (il contesto), la tipologia edilizia, lo stato di conservazione e la presenza dell'ascensore (che riguardano l'intero fabbricato), ma anche la superficie, il livello del piano e l'affaccio (che caratterizzano la singola unità immobiliare).
6) Cinque anni per la riforma. Se il decreto non fosse stato bloccato, il primo luglio sarebbe dovuto partire il campionamento degli immobili e con termine nel giugno 2016. Le funzioni statistiche per dare i valori agli immobili avrebbero dovuto essere completate entro il giugno 2018, ma il termine ultimo delle attività è previsto per il 30 novembre 2019, per avviare il nuovo sistema nel 2020.