Nuda proprietà, le storie di chi vende e di chi compra | Il risparmio? Anche del 30% rispetto ai prezzi di mercato

Una decisione ponderata per mesi, poi la scelta definitiva: vendere la casa di famiglia in regime di nuda proprietà. È la storia di Orlando, 79 anni, milanese da sempre, che due mesi fa ha concluso un'operazione che gli ha garantito serenità economica e nuove possibilità per il futuro.

Il mercato immobiliare milanese vive una fase senza precedenti: tra il 2014 e il 2023 i prezzi delle case sono saliti fino al 60% in zone come CityLife, Rubattino, Certosa, Sarpi, Lambrate e Maggiolina. Le riqualificazioni urbane, seppur necessarie per lo sviluppo della città, stanno trasformando interi quartieri in vetrine per investitori facoltosi, spingendo oltre 35mila persone a lasciare Milano negli ultimi anni per l'impossibilità di sostenere i costi. In questo contesto, strumenti come la nuda proprietà offrono alternative concrete tanto per chi cerca liquidità quanto per chi vuole investire con budget più contenuti.

 "Ho sempre vissuto a Milano, in questa casa dei miei genitori dove sono cresciuto", racconta Orlando. "Non ho figli, ma diversi nipoti, e nel quotidiano non ho problemi economici grazie alla pensione. Però l'incertezza per il futuro, che potrebbe non essere roseo, mi ha spinto a prendere questa decisione".

La nuda proprietà rappresenta una soluzione sempre più diffusa tra gli anziani proprietari di immobili che desiderano monetizzare il proprio patrimonio immobiliare continuando a vivere nella propria abitazione. "L'incertezza economica futura non era l'unico motivo", prosegue Orlando. "Avere questa nuova disponibilità economica, alla quale non avevo pensato inizialmente, mi permetterà di realizzare dei desideri e anche di essere più generoso per quanto riguarda la beneficenza".

La decisione di Orlando è maturata gradualmente, frutto di una riflessione approfondita durata diversi mesi. "Avevo rimuginato su questa possibilità per parecchio tempo, poi mi sono informato. Alcuni miei conoscenti l'avevano già fatto, ho verificato che dal punto di vista legale fosse tutto a posto e alla fine sono felice di questa scelta".

Un aspetto importante della sua decisione riguarda l'eredità. "Non avendo discendenti diretti, tutto sarà nelle mani di un notaio. Per i miei nipoti, nel momento in cui non ci sarò più, è già prevista la destinazione di quanto rimarrà", spiega Orlando, sottolineando come abbia pianificato ogni dettaglio della successione. "Questa è stata una mia scelta in piena autonomia", conclude. "Ora ho la tranquillità economica che desideravo e la possibilità di fare del bene. È una decisione di cui non mi pento affatto".

 Dall'altra parte della transazione c'è Aldo, che cinque anni fa ha scelto di acquistare una nuda proprietà a Milano. "Volevo fare un investimento a medio termine pensando al futuro delle mie figlie. Ho preferito il mattone alla finanza per evitare i rischi dei saliscendi del mercato", spiega.

La scelta della nuda proprietà è stata strategica: "Avevo un budget più contenuto inizialmente, ma sapevo che con gli anni si sarebbe rivalutata e le mie figlie avrebbero avuto qualcosa di più importante tra le mani". I vantaggi fiscali hanno giocato un ruolo determinante: "Non pago l'Imu, non ho spese di condominio ordinarie e ho avuto imposte ridotte all'acquisto. Mi è sembrato un investimento molto intelligente".

Aldo sottolinea anche l'aspetto umano dell'operazione: "Con la signora da cui ho comprato ho un ottimo rapporto. Mi ha fatto l'impressione di aver fatto del bene, perché aveva veramente bisogno di quei soldi. È stata un'opportunità per entrambi e non ho mai avuto problemi". La sua esperienza conferma come la nuda proprietà rappresenti una win-win situation: da un lato permette agli anziani di ottenere liquidità mantenendo l'abitazione, dall'altro offre agli investitori un'opportunità immobiliare con vantaggi fiscali e costi di gestione ridotti.

 L'esperienza di Aldo conferma come la nuda proprietà rappresenti una win-win situation: da un lato permette agli anziani di ottenere liquidità mantenendo l'abitazione, dall'altro offre agli investitori un'opportunità immobiliare con vantaggi fiscali e costi di gestione ridotti.

 Si tratta della domanda chiave per chi prende in considerazione tale genere di investimento. "Dipende dall'età del venditore", spiega Federico Fiamberti, uno dei soci e amministratori della società Casanuda.it. "Esiste una tabella che nasce per il calcolo delle imposte, ma viene utilizzata anche a livello commerciale per le valutazioni. Suddivide la popolazione in fasce di età e per ogni fascia prevede uno sconto percentuale sul valore di mercato".

I numeri sono significativi: "Chi compra oggi un immobile che vale 100mila euro con un usufruttuario di 78 anni lo paga 70mila euro", precisa Fiamberti. Risparmio che cresce se la persona che mantiene l'usufrutto è più giovane: "Con un 50enne che rimane ad abitare nell'appartamento, si andrà a pagare anche il 25% del valore di mercato" perché si presume che il tempo di attesa per godere della proprietà piena sarà piuttosto lungo.

Le prospettive di guadagno sono interessanti: "Tornando al primo esempio dell'usufruttuario di 78 anni, tra dieci anni la persona avrà 88 anni, quindi se viene a mancare l'immobile varrà 100mila euro più eventuali rivalutazioni di mercato, con un risparmio quindi di minimo 30mila euro sul prezzo reale. Se non viene a mancare, lo si può rivendere con la persona che ha 88 anni a 80mila euro, guadagnando quei 10mila euro esenti da tasse".

Le testimonianze di Orlando e Aldo evidenziano come questo strumento finanziario possa soddisfare insomma esigenze diverse: sicurezza economica e possibilità di beneficenza per chi vende, investimento sicuro e pianificazione successoria per chi acquista, trasformando un patrimonio immobiliare in opportunità concrete per il presente e garanzie per il futuro.