Vendi la casa ma continui a viverci: cos'è e come funziona la nuda proprietà

Negli ultimi anni si sente parlare sempre più spesso di nuda proprietà, una particolare forma di compravendita immobiliare che ha regole diverse da quella tradizionale. Con la nuda proprietà, infatti, il venditore cede a un acquirente la proprietà dell'immobile, ma mantiene per sé il diritto di usufrutto, cioè il diritto di abitare o di utilizzare l'immobile (anche affittandolo) fino alla morte o per un periodo prestabilito.

 Il settore della nuda proprietà è certamente in espansione, ma ancora poco conosciuto. Lo testimonia anche Federico Fiamberti di Casanuda, agenzia specializzata nella nuda proprietà a Milano e in Italia: "Il nostro settore rappresenta meno dell'1% del mercato immobiliare italiano ed è soprattutto concentrato a Milano. Tuttavia, le agenzie immobiliari stanno iniziando a capire che con questo tipo di compravendita si può guadagnare, quindi il mercato - che nel 2011 era quasi inesistente - sta crescendo, pur mantenendosi piccolo". La nuda proprietà, insomma, "sta entrando nella mentalità odierna: i ragazzi di oggi la conoscono, e un domani ne approfitteranno. A differenza, purtroppo, degli attuali 80enni o 90enni, che per questioni culturali non la conoscono", nonostante possa rappresentare una grande opportunità.

  L'usufruttuario è la persona che mantiene il diritto di abitare e utilizzare l'immobile fino alla sua morte, anche dopo averlo venduto. In pratica, può continuare a vivere nella casa, affittarla o utilizzarla come meglio crede, ma non può venderla perché non ne è più proprietario.

Il nudo proprietario è invece chi acquista l'immobile ma non può utilizzarlo finché è in vita l'usufruttuario. Possiede la casa "sulla carta" ma dovrà aspettare l'estinzione dell'usufrutto per poterne disporre liberamente. È un investimento a lungo termine che diventa pienamente redditizio solo quando si ottiene la piena proprietà dell'immobile.

 Il primo passo è la valutazione dell'immobile e della nuda proprietà da parte del professionista: i fattori che vengono presi in considerazione sono la posizione dell'immobile, le caratteristiche, lo stato di conservazione e il valore dell'usufrutto. Poi, l'agenzia immobiliare cerca un acquirente, che può essere un privato o un investitore. Si redige quindi un contratto preliminare che definisce i termini della transazione (tra cui prezzo e modalità di pagamento) e che viene registrato presso l'Agenzia delle Entrate. Si procede infine con un contratto definitivo di vendita, che trasferisce la nuda proprietà all'acquirente e conferma il diritto di usufrutto al venditore (a vita o stabilito per un periodo determinato). E, cosa più importante, il venditore ottiene liquidità immediata.

 Veniamo ora agli aspetti più finanziari. Quali sono i vantaggi fiscali (e non) per chi vende? Anzitutto, come detto, si ottiene liquidità immediata senza dover ricorrere a prestiti. Anche se si perde la proprietà dell'immobile, si mantiene sia il diritto di continuare a viverci fino alla morte (o a un periodo prestabilito), sia il diritto di cederlo in locazione per incassare l'affitto. Un modo, insomma, per integrare la pensione con nuove entrate.

E per chi acquista? Il principale vantaggio, senza dubbio, è l'acquisto di un immobile a un valore scontato "in base all'età di chi ci vive dentro. Più la persona è anziana, più ci si avvicina al valore di mercato dell'immobile; più una persona è giovane, più lo sconto sarà importante", dice Fiamberti. Il secondo vantaggio riguarda l'imposta di registro, anche questa scontata "in base all'età di chi sta vendendo". Il terzo vantaggio è che l'acquirente non deve pagare Imu, Tari, spese condominiali e di manutenzione ordinaria, che gravano invece sul venditore, perché è lui che detiene il diritto di reale godimento. Insomma, nel periodo dell'investimento le spese ordinarie sono a carico di chi abita l'immobile. All'acquirente "spettano solo eventualmente quelle straordinarie, a meno che non si accordi col venditore per far sì che sia lui ad accollarsi pure queste. In questo caso, diventa un investimento a zero costo". Senza dimenticare che si possono anche sfruttare le agevolazioni per l'acquisto della prima casa, se i requisiti sono soddisfatti.

 Come in tutti gli investimenti, anche la nuda proprietà presenta degli svantaggi. "Per comprare una nuda proprietà non si può fare mutuo. Questo è l'unico neo - spiega Fiamberti -. Oltretutto, coloro che acquistano sono tutte persone che devono avere la liquidità disponibile sul conto, quindi non tutti possono avvicinarsi a questo tipo di investimento". C'è poi un aspetto che, per forza di cose, rimane incerto: la durata dell'investimento: "Se si compra una proprietà di una persona di 70 anni si ha ovviamente un fortissimo sconto sul valore dell'immobile, però è plausibile che questo investimento - facendo un calcolo delle probabilità - duri per i prossimi 20-25 anni", mentre "se si compra la proprietà di un 85enne, è plausibile che l'investimento sia di 5-10 anni. Bisogna insomma scegliere in base alle proprie tasche e alle proprie esigenze. Se una persona ha tre figli piccoli e compra tre nude proprietà, ovviamente comprerà immobili da persone che sono più vicine ai 70 anni che ai 90", dato che avrà bisogno di abitare questi immobili in un lontano futuro.

Esistono anche delle resistenze e dei pregiudizi che inficiano lo sviluppo di questo settore: "Purtroppo gli italiani di oggi che vanno dai 75 ai 95 anni vedono la nuda proprietà come un qualcosa di cattivo, della serie che chi opta per questa soluzione ha l'acqua alla gola, oppure che poi si trova la gente sotto casa" che reclama l'immobile con metodi violenti. "Ma non è così", afferma Fiamberti.

 C'è chi sostiene, appunto, "che gli acquirenti siano tutti mafiosi. Non è assolutamente così: sono tutti professionisti, medici, avvocati, padri di famiglia - sottolinea Fiamberti -. Il profilo tipo di acquirente è un privato tra i 35 e i 60 anni che compra per fare un investimento per se stesso o per i propri figli o nipoti, e quindi decidono di investire in un prodotto che è una via di mezzo tra un investimento immobiliare e uno finanziario".

 Anche sul profilo del venditore c'è da sfatare qualche mito. "Di venditori che non arrivano alla fine mese, con l'acqua alla gola, ne avrò conosciuti uno, due, forse tre. Chi vende la nuda proprietà oggi è una persona dai 65 anni in su, che vende principalmente per mettersi da parte un tesoretto e vivere un po' più sereno la vecchiaia. Magari ha bisogno di pagare una badante, un'infermiera, o una collaboratrice domestica. Ha insomma quel tesoretto in più che con la pensione non si sarebbe potuto permettere. C'è anche chi non ha problemi economici ma decide di togliersi qualche sfizio: qualche viaggio, una macchina nuova, o vuole fare un regalo a nipoti e figli, che a loro volta devono comprare casa e hanno bisogno di una mano", dice Fiamberti. Il venditore tipo, in buona sostanza, "è una persona che non ha un bisogno proprio impellente di liquidità, ma che preferisce mettersi un tesoretto da parte. Spesso e volentieri sono figli, nipoti, amici o conoscenti che chiedono informazioni. Pensiamo a un figlio che ha già la propria stabilità, a cui non interessa la casa dei genitori anziani. Può preferire che quell'immobile venga venduto in nuda proprietà così i genitori sono tranquilli, e anche lui è a posto".

 Come spiega Fiamberti, "ci possono essere dei furbetti che sottovalutano appositamente gli immobili per poterli vendere più facilmente. Magari una persona anziana che ha bisogno di un po' di liquidità finisce col vendere un immobile a 150mila euro anziché 200mila solo perché si è affidata a qualcuno che non conosce bene il mercato". Oppure, "si può incappare in situazioni complicate e spiacevoli, per esempio persone fragili e indifese che accettano condizioni particolari perché sfruttati da figli o nipoti". In tal senso, è bene "aiutare i venditori anche nel post-vendita in modo tale che il tesoretto che sono riusciti a ricavare con la casa, magari comprata con le fatiche di una vita, non venga lasciato nelle mani di qualcun altro o venga perso nel nulla".

 Se si vuole acquistare o vendere un immobile in nuda proprietà, il consiglio è quello di rivolgersi a dei professionisti, quindi agenzie specializzate", sottolinea Fiamberti. "Ci sono tante agenzie immobiliari che non sanno come funziona questo tipo di compravendita. Le agenzie specializzate, invece, sanno affrontare ogni eventuale difficoltà: dalla persona anziana che è stata dichiarata non in grado di intendere di volere, e quindi c'è bisogno del parere di un giudice, fino a situazioni intricate di famiglia o a problemi catastali da risolvere. Insomma, sono professionisti che fanno questo tutti i giorni e che quindi sanno tutte le mille sfaccettature di questo piccolo e particolare mercato". Anche perché, aggiunge Fiamberti, "la nuda proprietà e il mercato immobiliare non sono la stessa cosa, sono due settori completamente differenti, perché il tipo di acquirente è proprio differente".

 "Anni come il 2018, il 2019, il 2023 e il 2024 sono stati in crescita, quindi il trend degli ultimi 10 anni di questo mercato è positivo. Ci sono però state due flessioni importanti dovute al Covid e alle guerre. Il 2025 è infatti un anno di lieve rallentamento per il nostro mercato, come per il settore immobiliare tradizionale, proprio per il contesto macroeconomico caratterizzato da conflitti e dazi americani. C'è tutta una serie di situazioni che rende difficile l'investimento in un immobile di cui non puoi usufruire fin quando non ne avrai la disponibilità. Rispetto a qualche anno fa, ora gli acquirenti ci pensano un po' di più prima di comprare", spiega Fiamberti. Anche negli altri Paesi succede la stessa cosa? "In realtà, in Francia sono avanti secoli nella nuda proprietà. Tutti gli altri, compresa l'Italia, seguono".