Mercato immobiliare, perché milioni di case italiane restano bloccate per anni

Gli italiani e la casa di proprietà hanno un rapporto antico, quasi viscerale. Secondo gli ultimi dati Istat, il 73,5% delle famiglie possiede l'abitazione in cui vive, una delle quote più alte d'Europa. Ma c'è un paradosso che si nasconde dentro questo primato: il mercato immobiliare è tutt'altro che fermo (nel 2025 si sono registrate circa 767mila compravendite, il 6,4% in più rispetto all'anno precedente) eppure milioni di abitazioni restano bloccate per mesi, a volte per anni, prima di trovare un acquirente. Il motivo più comune ha un nome preciso: l'eredità. Quando una casa passa di mano per successione, inizia spesso un'odissea fatta di burocrazia, costi di riqualificazione e decisioni difficili tra eredi che non sempre vanno d'accordo. Il risultato è un patrimonio enorme e prezioso che fatica a tornare in circolo.

 In Italia il mercato immobiliare residenziale è caratterizzato da una forte concentrazione della proprietà nelle famiglie. Come già accennato, oltre il 70% delle famiglie italiane vive in una casa di proprietà. Un'altra componente dello stock abitativo italiano ben radicata è "l'età" delle abitazioni in cui vivono i cittadini. Sempre stando ai dati Istat, rielaborati dalla realtà italiana attiva nel settore immobiliare Homingo, su 35,3 milioni di abitazioni censite, il 56,3% è stato costruito tra il 1961 e il 2000 e solo l’11,4% dopo il 2001.

Il mercato residenziale, in ogni caso, continua a muoversi su volumi consistenti. Secondo un rapporto dell’Agenzia delle Entrate nel 2025 si sono registrate circa 767mila compravendite, con una crescita del 6,4%, e il 92% delle transazioni ha riguardato immobili esistenti. Qui però sorge una questione: la maggior parte dello scambio riguarda proprietà già costruite, appunto con "un'età" avanzata, che spesso implicano fattori come complessità di riqualificazione e tempi di immissione sul mercato piuttosto lunghi.

 Prende forma così un fenomeno nascosto, un mercato degli immobili "bloccati". Il fenomeno non riguarda solo le successioni, ma più in generale tutte le situazioni in cui una casa fatica a entrare rapidamente nel circuito delle compravendite. In molte aree urbane e nei centri caratterizzati appunto da un patrimonio edilizio datato, le abitazioni possono restare sul mercato per periodi prolungati prima di trovare un acquirente, spesso con successive revisioni del prezzo o interventi di riqualificazione necessari per renderle più appetibili. C'entra sì il livello della domanda, ma anche la distanza tra le caratteristiche degli immobili disponibili e le condizioni richieste dal mercato. Insomma, ci sono abitazioni che non sono immediatamente vendibili nello stato in cui si trovano e che non hanno ancora trovato un percorso alternativo per tornare in circolazione in tempi rapidi. Rimanendo così "bloccate".

  È in questo scenario che, anche in Italia, si collocano operatori immobiliari che intervengono direttamente sull’acquisto e sulla successiva riqualificazione degli immobili, con l’obiettivo di ridurre i tempi di immobilizzazione e accelerare il ritorno sul mercato del patrimonio esistente. I cosiddetti instant buyer. Tra queste realtà operanti c'è anche Homingo, che acquista direttamente immobili residenziali con l'obiettivo di inserirli in un percorso di riqualificazione e reimmissione sul mercato. "Circa l’80% degli immobili trattati proviene da contesti ereditari o da abitazioni rimaste a lungo ferme. È lì che si crea la frizione principale del sistema", spiega il founder dell'azienda Andrea Ventola. Che aggiunge: "Il nostro intervento serve a ridurre questo tempo di immobilità e accelerare il ritorno sul mercato".